68.32A Administration d'immeubles et autres biens immobiliers

La personne physique ou le(s) représentant(s) légal(aux) ou statutaire(s) de la société qui exerce l'activité d'administrateur de biens doit détenir une carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière ».  Pour cela, chacune de ces personnes doit justifier d'une aptitude professionnelle (en présence de 2 cogérants, par exemple, chacun d'entre eux doit justifier de sa qualification professionnelle).
Article 1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Attention ! Il est recommandé avant d'effectuer la demande de carte professionnelle de vérifier auprès des services de la Préfecture le respect de l'aptitude professionnelle.

Justifier :

- soit d'un des diplômes suivants :

. baccalauréat, ou diplôme ou titre inscrit au répertoire des national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau IV) et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, et de 3 années d'expérience professionnelle salariée dans l'activité de gestion immobilière,
. diplôme délivré par l'Etat ou au nom de l'Etat, d'un niveau égal ou supérieur à 3 années d'études supérieures et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales.
. diplôme ou titre inscrit au répertoire des certifications professionnelles d'un niveau équivalent (niveau II) sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales.
. brevet de technicien supérieur professions immobilières.
. diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation.

- soit d'une expérience professionnelle salariée de 10 ans (4 ans pour les cadres) à temps complet (ou de l'équivalent en temps complet d'un emploi à temps partiel), que cette occupation ait été continue ou non, dans l'activité de gestion immobilière
Articles 11 à 15 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Précision  : les personnes qui assument la direction d'un établissement secondaire, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau, ne doivent pas être titulaires d'une carte professionnelle, mais ont à justifier de leur aptitude professionnelle. Dans ce cas, le temps d'activité professionnelle est réduit de moitié par rapport à celui exigé pour les titulaires de la carte professionnelle.
Article 16 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

- Avoir une connaissance suffisante de la langue française.
- Justifier soit :

o  d'un ou plusieurs diplômes ou titres de formation assimilés sanctionnant des études postsecondaires d'une durée d'au moins un an ou d'une durée équivalente en cas d'études à temps partiel, et dont l'une des conditions d'accès est l'accomplissement soit d'un cycle d'études secondaires exigé pour accéder à l'enseignement universitaire ou supérieur, soit d'une formation de niveau secondaire équivalente, ainsi que la formation professionnelle éventuellement requise en plus de ces études postsecondaires, à condition :

1° soit que ces diplômes ou titres permettent l'accès à l'une des activités d'agent immobilier dans un Etat membre de l'Union européenne ou un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen qui réglemente l'accès à la profession ou son exercice ;
2° soit que ces diplômes ou titres sanctionnent une formation réglementée visant spécifiquement l'accès à l'une des activités d'agent immobilier et attestent la préparation du titulaire à cet exercice, dans un Etat membre ou un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen qui ne réglemente pas l'accès à cette profession ou son exercice ;
3° soit que ces diplômes ou titres attestent la préparation de leur titulaire à l'exercice des activités d'agent immobilier, et que le titulaire justifie en outre, dans un Etat membre ou un Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen qui ne réglemente pas l'accès à cette activité ou son exercice, d'un exercice à plein temps de l'activité pendant deux ans au moins au cours des dix années précédentes ou pendant une période équivalente en cas d'exercice à temps partiel.

Ces diplômes ou titres doivent avoir été délivrés :
- soit par l'autorité compétente de cet Etat en sanctionnant une formation acquise de façon prépondérante dans un Etat membre ou un Etat partie ou dans un Etat tiers dans des établissements d'enseignement qui dispensent une formation conforme aux dispositions législatives, réglementaires ou administratives de cet Etat membre ou partie,
- soit par un Etat tiers, à condition que soit fournie une attestation, émanant de l'autorité compétente de l'Etat membre ou de l'Etat partie qui a reconnu le ou les diplômes ou titres, certifiant que le titulaire de ce ou ces diplômes ou titres a une expérience professionnelle de trois ans au moins dans cet Etat.

o  de l'exercice à temps plein, sur le territoire d'un autre Etat membre de l'Union européenne ou d'un Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen, de l'activité pendant trois années consécutives ou pendant une durée équivalente à temps partiel au cours des dix dernières années.
Cet exercice est attesté par une autorité compétente de l'Etat membre d'origine désignée en vertu de dispositions législatives, réglementaires ou administratives de cet Etat.

Article 16-1 à 16-3 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié

Pour plus d'informations sur la reconnaissance des diplômes étrangers en France : consulter le site ducentre ENIC-NARIC France et celui de la Commission européenne.

Les personnes exerçant cette activité ne doivent pas avoir fait l'objet depuis moins de 10 ans d'une condamnation définitive :
- pour crime,
- à une peine d'au moins trois mois d'emprisonnement sans sursis pour des infractions listées à l'article 9 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ,
- à la destitution des fonctions d'officier public ou ministériel.

L'activité est interdite à toute société dont les associés ou actionnaires détenant au moins 25 % des parts ou droits de vote ont fait l'objet d'une de ces condamnations depuis moins de 10 ans.
Par ailleurs, les personnes exerçant cette activité ne doivent pas avoir fait l'objet d'une des incapacités suivantes : prononcé d'une mesure définitive de faillite personnelle ou d'une autre mesure définitive d'interdiction dans les conditions prévues par le livre VI du code de commerce, d'une radiation des fonctions d'administrateur ou de mandataire judiciaire, d'une interdiction définitive d'exercer au moins pendant six mois une profession libérale.

En cas de condamnation prononcée par une juridiction étrangère pour une infraction visée ci-dessus, il appartient au tribunal correctionnel du domicile du condamné, à la requête du ministère public, d'apprécier s'il y a lieu d'appliquer l'incapacité d'exercer.

Articles 9 à 13 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970

Une garantie financière doit obligatoirement être souscrite auprès d'une compagnie d'assurance, d'un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts.

Précision : les personnes exerçant l'activité de gestion locative sans détention de fonds ne sont pas tenues de justifier d'une garantie financière (article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970).

La garantie financière doit être au moins égale :
- au montant maximal des fonds que l'administrateur de biens envisage de détenir,
- et au montant maximal des sommes dont il peut être redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits.
Elle ne peut être inférieure à 110 000 € (30 000 € pour les 2 premières années d'exercice).

En cas d'exercice de plusieurs activités immobilières, la garantie financière souscrite doit couvrir chacune de ces activités.

Articles 19 à 48 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

La limite de garantie ne peut être inférieure à 76 224,51 € par an pour un assuré. Les franchises ne peuvent excéder 10 %.
Articles 49 et 50 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et arrêté du 1er septembre 1972

Si vous créez une société pour exercer l'activité, les statuts, une fois datés et signés, doivent être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises (SIE) du siège de la société.
Dans le cas de la création d'une société commerciale, cette formalité peut être effectuée après le dépôt du dossier au CFE, mais en respectant le délai maximum d'un mois suivant leur signature.
Articles 635 et 862 du CGI

Service des impôts

  4 exemplaires des statuts

Gratuit.

Cette formalité a pour objet de donner une existence légale à l'entreprise (entreprise individuelle ou société).

Centre de formalités des entreprises (CFE)

Le CFE envoie au déclarant le jour même de la réception du dossier (ou le premier jour ouvrable suivant) un récépissé indiquant :
- s'il s'estime incompétent, le CFE auquel le dossier a été transmis le jour même,
- s'il s'estime compétent :
   . pour un dossier incomplet, les compléments qui doivent être apportés dans les 15 jours ouvrables à compter de la réception du récépissé,
   . pour un dossier complet, les organismes auxquels il est transmis le jour même.

- A défaut de transmission de son dossier par le centre de formalités des entreprises à l'expiration de ces délais, le déclarant peut obtenir la restitution immédiate de son dossier afin de saisir directement les organismes destinataires (Insee, administration fiscale, organismes sociaux, etc.).
- Recours devant le tribunal administratif dans les 2 mois suivant le refus du CFE de recevoir le dossier.

Liste des pièces justificatives à fournir pour une activité civile

Liste des pièces justificatives à fournir pour une activité commerciale

Le coût de cette formalité varie notamment en fonction de la forme juridique.

Pour connaître le tarif applicable à votre situation

Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne à partir du site http://www.guichet-entreprises.fr

L'exercice de l'activité d'administrateur de biens est conditionné à l'obtention de la carte professionnelle « gestion immobilière » (modèle de carte professionnelle).
La durée de validité de cette carte est de 10 ans. 

Précision : cette formalité doit être renouvelée tous les 10 ans. L'ancienne carte doit alors être remise à la préfecture.

article 1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

préfecture du département du siège social ou préfecture de police à Paris

Lorsque le dossier est complet, la préfecture remet à la personne un récépissé de réception.
La réponse de la préfecture intervient dans le délai de 2 mois à compter de la date de ce récépissé.  
En l'absence de réponse au terme de ce délai, le silence de l'administration vaut décision implicite de rejet, c'est-à-dire refus.

La décision du préfet peut faire l'objet dans le délai de 2 mois à compter de sa notification (ou en l'absence de décision expresse, à compter du terme du délai de réponse) d'un recours :
- gracieux auprès de la préfecture,
- hiérarchique auprès du ministère de l'Intérieur ou du ministère de la Justice si sont en cause les conditions de fond pour la délivrance de la carte professionnelle,
- contentieux devant le tribunal administratif.
En cas de recours gracieux ou hiérarchique, l'absence de réponse de l'administration dans le délai de 2 mois vaut rejet du recours.

Dans tous les cas :

  formulaire cerfa 11555*03,
  justificatif de l'aptitude professionnelle (copie du diplôme, de l'attestation du niveau de diplôme et des matières enseignées, des certificats de travail, des bulletins de salaires, de l'attestation de la caisse de retraite des cadres),
  attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle (modèle conforme à l'annexe de l'arrêté du 15 septembre 1972),
  extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d'1 mois si l'entreprise est immatriculée à ce registre ou un double de la demande d'immatriculation si elle doit y être immatriculée,
  attestation de garantie financière (voir modèle annexe de l'arrêté du 15 septembre 1972),
  liste des établissements, succursales, agences ou bureaux qui dépendent du même déclarant en précisant la dénomination et l'adresse de chaque établissement, succursale, agence ou bureau, même s'ils ne sont ouverts qu'à titre temporaire.

Selon les situations :

  attestation d'ouverture du compte bancaire ou postal au nom de chaque mandant pour la carte professionnelle « gestion immobilière » (pour les administrateurs de biens uniquement mais pas pour les syndics de copropriétés) lorsque la garantie est consignée à la Caisse des dépôts (voir modèle annexe de l'arrêté du 15 septembre 1972).

 le cas échéant, la déclaration sur l'honneur qu'il n'est reçu ni détenu, directement ou indirectement, des fonds par les personnes exerçant l'activité de gestion locative.


Pour les sociétés uniquement :

  une copie des statuts.

En outre, la préfecture demandera un extrait n°2 du casier judiciaire pour vérifier l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer du déclarant.

Pour les ressortissants européens exerçant à titre permanent l'activité, fournir également :

  Un extrait d'acte de naissance avec indication de la filiation datant de moins de trois mois ou un document équivalent délivré par une autorité compétente du pays d'origine datant de moins de trois mois (pour justifier de la nationalité quand l'extrait de naissance précité ne suffit pas, fournir un exemplaire de la déclaration de nationalité ou une copie intégrale de l'acte de naissance, de l'extrait de celui-ci ou du livret de famille, ou un document équivalent délivré par une autorité compétente du pays d'origine datant de moins de trois mois).
  Une copie certifiée conforme des diplômes ou titres obtenus.
  Selon le cas,

  une attestation de l'autorité ayant délivré les diplômes ou titres, attestant que cette formation a été effectuée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur, avec indication de la durée de cette formation ;
  une attestation de l'autorité compétente de l'Etat membre, dans lequel l'aptitude professionnelle a été acquise, s'il réglemente l'accès à la profession ou son exercice, certifiant que les diplômes ou titres obtenus permettent d'accéder dans cet Etat à l'exercice de l'activité ;
  une attestation de l'autorité compétente de l'Etat membre, dans lequel l'aptitude professionnelle a été acquise, s'il ne réglemente pas l'accès à la profession ou son exercice, certifiant que les diplômes ou titres obtenus sanctionnent une formation réglementée visant spécifiquement une préparation de son titulaire à l'activité ;
  une attestation de l'autorité compétente de l'Etat membre, dans lequel l'aptitude professionnelle a été acquise, s'il ne réglemente pas l'accès à la profession ou son exercice, certifiant que le demandeur a exercé à temps plein, ou pendant une durée équivalente à temps partiel, l'activité pendant deux années au cours des dix dernières années, avec indication des dates de cet exercice.

  Pour les personnes titulaires d'un diplôme ou d'un titre délivré par un pays tiers et reconnu par un Etat membre, une attestation émanant de l'autorité compétente de cet Etat certifiant que le titulaire a exercé sur son territoire l'activité pendant trois années, avec indication des dates de cet exercice.
  Pour les personnes non titulaires de diplômes ou titres, une attestation de l'autorité compétente d'un Etat membre d'établissement qui réglemente l'accès à la profession ou son exercice, certifiant de l'exercice à temps plein de l'activité pendant trois ans au cours des dix dernières années, ou de l'exercice de cette activité à temps partiel pendant une durée équivalente, avec indication des dates de cet exercice.
  Un extrait du casier judiciaire datant de moins de 3 mois, à défaut, un document équivalent délivré par l'autorité judiciaire ou administrative de l'Etat membre d'établissement.

Par ailleurs, une traduction certifiée de ces documents en langue française sera exigée.
Pour justifier de la connaissance de la langue française, il convient également de produire des diplômes ou des certificats justifiant le suivi d'un enseignement à cette fin, ou des attestations établissant l'acquisition de la langue française par l'usage.
Arrêté du 24 décembre 2009

Gratuit.

Cette déclaration est à effectuer sur papier libre par les ressortissants établis dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen s'ils souhaitent exercer en France cette activité de façon temporaire et occasionnelle.
Cette déclaration devra être renouvelée chaque année si le ressortissant européen compte fournir des services d'une manière temporaire et occasionnelle en France.
Article 16-6 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

préfecture de police

sans objet

sans objet

  une attestation certifiant que l'intéressé est légalement établi dans un Etat membre de l'Union européenne ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen sans encourir, même à titre temporaire, aucune interdiction d'exercer,
  la preuve que l'intéressé a exercé l'activité concernée pendant au moins deux années au cours des dix dernières années précédant la prestation, si l'Etat membre de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen ne réglemente pas cette activité,
  la justification de la nationalité du prestataire,
  la justification d'une garantie financière, ou l'attestation sur l'honneur de l'absence de réception ou de détention de fonds,
  la justification d'une assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle.

Article 16-6 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

Gratuit.

Cette formalité doit être effectuée pour toute ouverture d'une succursale, d'un établissement secondaire, d'une agence ou d'un bureau par un titulaire de la carte professionnelle.
Article 8 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

- Paris : préfecture de police
- Autres départements : préfecture

Si les conditions sont remplies, un récépissé conforme à un modèle fixé par arrêté est remis à la personne qui dirige l'établissement, la succursale, l'agence ou le bureau.

sans objet

  formulaire fourni par la préfecture territorialement compétente,
  justificatif de l'aptitude professionnelle du directeur de l'établissement secondaire, de la succursale, de l'agence ou du bureau,
  pièce d'identité du directeur de l'établissement secondaire,
  extrait d'immatriculation du siège social de l'établissement principal,
  copie de la carte professionnelle délivrée pour le siège social,
  copies des attestations de garantie, le cas échéant, et copies des attestations d'assurance au titre du siège social.

Gratuit.

 Respecter les normes de sécurité
En tant qu'ERP (Etablissement recevant du public), le local doit respecter un certain nombre de normes liées à l'accueil du public.
En cas de création ou de travaux touchant à l'accessibilité, il est notamment nécessaire d'assurer l'accès aux locaux pour les personnes handicapées.
Pour plus d'informations, prendre contact avec la mairie d'implantation.

 Signer un mandat avec son client
L'administrateur de biens doit détenir un mandat écrit qui, notamment :
  - précise l'étendue de ses pouvoirs,
  - l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé,
  - précise les conditions de présentation des comptes annuels.
Articles 64 et 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

 Tenir un registre des mandats
Ce registre précise, par ordre chronologique, chaque mandat reçu, et les décisions de toute nature qui confient à l'administrateur de biens la gestion d'un syndicat de copropriétaires, d'une société ou d'une association.
Ce registre doit être conforme au modèle fixé par arrêté, et peut être tenu sous forme électronique.
Article 65 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

 Mentions obligatoires
Tous les documents de l'entreprise doivent comporter :
  - le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle,
  - le nom ou la raison sociale et adresse de l'entreprise,
  - l'activité exercée,
  - le cas échéant, le nom et l'adresse du garant,
  - le cas échéant, la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l'activité concernée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission.
Article 92 et 94 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

 Une affiche portant le numéro de la carte professionnelle, le cas échéant le montant de la garantie, la dénomination et l'adresse du consignataire ou du garant, ainsi que le cas échéant, la mention que le professionnel ne doit recevoir ou détenir aucun fonds pour l'activité exercée, sauf ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission, doit être visible dans les lieux de réception de la clientèle.
Article 93 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972

 Les prix TTC des prestations doivent être affichés de manière visible à l'entrée de l'établissement (ou le cas échéant en vitrine).
Arrêté du 29 juin 1990

 Cas particuliers du syndic de copropriétés

Le syndic est chargé, notamment :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale,
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble,
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat,
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte de ce syndicat, à moins que l'assemblée générale n'en ait décidé autrement.
Article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée

Le syndic, lorsqu'il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.
Article 39 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié

Convention collective nationale de l'immobilier (administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers). Convention du 9 septembre 1988, disponible au Journal officiel et consultable sur Legifrance.

- loi n°70-9 du 2 janvier 1970 modifiée
- décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié
- arrêtés du 1^er septembre 1972
- arrêtés du 15 septembre 1972
- arrêté du 28 décembre 1972
- arrêté du 29 juin 1990