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Comment définir la SCI ?

La Société civile immobilière (SCI) n'est pas une catégorie juridique en tant que telle. Il s'agit avant tout d'une "société civile", ce qui signifie que son objet doit obligatoirement être "civil". Elle ne peut donc faire, à titre principal, d'actes de commerce.

Dans le domaine immobilier, qu'est-ce qui relève de l'activité civile ?

On pourrait penser que tous les actes portant sur un immeuble sont civils. Mais ce n'est pas toujours le cas. La gestion d'un immeuble est un acte civil par nature. Il en est de même de la location, quelle que soit l'affectation des locaux : habitation, professionnelle ou commerciale. Par contre dès lors qu'il s'agit de locaux meublés ou aménagés pour l'exercice d'une activité professionnelle, la location devient un acte commercial. Il en est de même pour l'activité d'achat et de revente d'immeubles, qui relève obligatoirement du domaine commercial.

La SCI n'est donc pas recommandée pour l'exploitation de gîtes ruraux ?

Une SCI qui loue des locaux meublés est soumise à l'impôt sur les sociétés et à la TVA. De ce fait, la SCI ne constitue pas, en tant que telle, une bonne formule pour exploiter un gîte rural. Par contre, il est fréquent d'utiliser une SCI pour l'achat et la gestion de l'immeuble et de créer parallèlement une société commerciale pour son exploitation. La société commerciale louera les locaux nus à la SCI contre un loyer soumis à la TVA, elle achètera le matériel et assurera l'activité de loueur en meublé et la fourniture de prestations annexes.

Quels risques prendrait une SCI qui exercerait des actes de commerce ?

Sur le plan juridique, elle serait requalifiée de "société commerciale de fait", avec des conséquences très graves, notamment sur le plan de la responsabilité des associés. En effet, dans une société commerciale de fait, les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société.
Sur le plan fiscal, elle perdrait l'avantage du bénéfice fiscal des revenus fonciers (et donc de l'exonération d'impôt sur les plus-values immobilières au bout de 15 ans) et serait assujettie à l'impôt sur les sociétés. En cas de vente de l'immeuble, c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'appliquerait, sans exonération pour durée de détention.

N'existe-t-il pas une tolérance fiscale permettant à une société civile de percevoir des revenus commerciaux accessoires ?

Si, mais cette tolérance est limitée à 10 % de ses revenus, ce qui, dans la majorité des cas, est insuffisant pour se dispenser de la création d'une structure parallèle d'exploitation (notamment pour une activité de loueur en meublé).

Quelles sont les différentes catégories de SCI ?

Il en existe beaucoup. Les plus connues sont la SCI de gestion, la SCI d'attribution et la SCI de construction vente. Les deux dernières (attribution et construction vente), sont régies par le code de la construction et utilisées dans le cadre de programmes immobiliers.

Pouvez-vous nous parler brièvement de la société d'attribution ?

Son objet est l'acquisition ou la construction d'un immeuble, en vue de sa division par fractions attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Concrètement, la SCI achète ou fait construire l'immeuble et établit parallèlement un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Par exemple, aux parts 1 à 5 sera attribuée la jouissance du lot numéro 1, aux parts 11 à 20 correspondra le lot numéro 2, etc.
Les associés peuvent demander à tout moment l'attribution en pleine propriété de ce lot, mais ce n'est pas obligatoire. Sur le plan fiscal, la société est "transparente" : qu'ils soient propriétaires de parts ou de lots, les associés bénéficient des mêmes avantages : régime fiscal du foncier, plus-values immobilières, déductibilités, crédits d'impôts, etc.

Qu'en est-il de la SCI de construction-vente ?

Comme son nom l'indique, c'est une société dont l'objet est la construction d'un immeuble en vue de sa vente en totalité ou par fractions. C'est donc une société éphémère qui a vocation à disparaître après la réalisation du programme. Compte-tenu de sa finalité "commerciale", cette forme de SCI a bénéficié de régimes fiscaux particuliers à un moment où l'on souhaitait favoriser la construction et la revente d'immeubles. On ne peut l'utiliser pour gérer un patrimoine immobilier.

Il est souvent fait référence à la "SCI familiale". Est-ce un type de SCI particulier ?

Non, il s'agit d'une sous-distinction sans aucune valeur juridique. Ce terme désigne tout simplement une société créée par les membres d'une même famille pour gérer un patrimoine immobilier. Les règles de constitution et de fonctionnement sont celles de la SCI classique de gestion/location.

Quelles sont les principales caractéristiques de la SCI de gestion/location ?

Ce type de SCI est le plus fréquemment rencontré. Plusieurs personnes s'associent pour acquérir ensemble un patrimoine immobilier privé ou professionnel et le gérer au mieux de leurs intérêts. C'est donc la société qui fait réaliser les travaux de réparation et d'entretien, qui loue les locaux vacants, paye les charges, les répartit entre les associés, etc. Comme toutes les sociétés, elle est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et tenue à un certain formalisme (comptabilité, rapport de gestion, assemblées ou consultation des associés...). Les associés sont déclarés au RCS.

Est-ce une bonne formule pour l'acquisition des murs d'une entreprise ?

Il est difficile de répondre de manière "tranchée" à cette question car chaque situation représente un cas particulier et la législation évolue constamment. Plusieurs facteurs entrent en considération : le type de local, les prévisions de travaux, les projets de revente'
Mais d'une manière générale, on peut tout de même dire que la SCI représente un moyen intéressant de gérer un patrimoine professionnel. Son utilisation permet de séparer, dans deux structures différentes, l'immobilier d'une part et l'exploitation commerciale ou professionnelle d'autre part, ce qui n'interdit pas des interactions entre les deux.

Quels sont les principaux avantages de cette formule ?

La scission du patrimoine immobilier présente plusieurs avantages. Elle permet tout d'abord de faciliter la transmission de l'entreprise. Le coût de l'immobilier représente un frein indéniable pour un repreneur, hormis naturellement le cas où l'activité repose sur cet immobilier, comme l'exploitation d'un hôtel ou d'une maison de retraite par exemple. D'une manière générale, lorsqu'un immeuble est inscrit à l'actif du bilan de l'entreprise, l'investissement est beaucoup plus lourd, ce qui peut poser un problème de rentabilité de l'opération de reprise.
Autre avantage : cette formule, dans le cas d'une transmission familiale, permet un meilleur allotissement des enfants. Ceux qui ne sont pas intéressés par l'entreprise peuvent recevoir des parts de SCI et ainsi percevoir des loyers provenant de la société commerciale reprise et exploitée par d'autres héritiers. De ce fait, ils ne se sentent pas lésés. Rappelons à cette occasion qu'il est possible de donner tous les 6 ans à ses enfants, jusqu'à 50 000 euros sans avoir à payer de droits de donation (100 000 € s'il s'agit d'une donation conjointe des deux parents).
Enfin, la création d'une SCI peut représenter un moyen de protéger le patrimoine immobilier des aléas de l'activité économique de l'entreprise. Si celle-ci rencontre des difficultés financières, les immeubles se trouvent ainsi à l'abri de l'action des créanciers professionnels.

Est-ce une protection véritablement efficace ?

Oui à condition que les associés "jouent le jeu de la SCI" et respectent bien les règles et le formalisme qui y sont attachés. Si la SCI se révèle être un "poids mort" que l'on n'a pas activé, si le gérant n'a jamais fait de rapport sur sa gestion, s'il n'a jamais réuni ou consulté les associés, les créanciers de la société d'exploitation n'auront aucun mal à démontrer que la SCI est fictive et demanderont que la procédure collective ("faillite") soit étendue à cette dernière. Il en sera de même si l'on constate des versements anormaux et fréquents entre les deux structures, une surévaluation des loyers, un enrichissement de la SCI au détriment de la structure d'exploitation, etc.
Enfin, si la SCI se porte caution de la société d'exploitation, la protection recherchée par ce montage juridique s'affaiblira considérablement.

Faut-il éviter que les deux structures aient les mêmes associés, les mêmes dirigeants ?

Non, heureusement cette caractéristique n'est pas, à elle seule, un facteur automatique de confusion de patrimoine. Pour tomber dans cette disqualification, il faut réellement des actes suspects, la confusion des comptes, des relations financières anormales entre les deux structures, '

Sur la plan fiscal quelle est la formule la plus avantageuse : inscription des immeubles au bilan ou montage SCI/Société d'exploitation ?

La fiscalité n'est plus aujourd'hui un critère de choix car chaque formule présente des avantages et des inconvénients. Voici, très brièvement quelques repères : lorsqu'un immeuble est inscrit à l'actif du bilan d'une l'entreprise, celle-ci peut l'amortir, déduire fiscalement les frais d'acquisition et les intérêts de l'emprunt contracté pour son financement et créer ainsi un déficit.
Mais il y a également un inconvénient : en cas de vente de l'immeuble, c'est le régime d'imposition des plus-values professionnelles qui s'applique, ce qui exclut toute possibilité d'exonération pour durée de détention. Attention cependant, ce dernier point n'est plus vrai pour les entreprises individuelles : un nouveau dispositif permet à l'entrepreneur de bénéficier d'un abattement pour durée de détention d'un immeuble inscrit à l'actif de son bilan à compter de 2006. Cet abattement est fixé à 10 % à partir de la 5ème année d'acquisition. L'exonération des plus-values à long terme est donc totale au bout de 15 ans.

Et si l'on opte pour la création d'une SCI ?

Le fait de constituer une SCI permet pour les particuliers de bénéficier de la fiscalité des revenus fonciers et ainsi, en cas de vente de l'immeuble ou des parts de SCI, d'être exonérés totalement d'imposition sur les plus-values réalisées au bout de 15 ans. Les cessions de parts sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers (taxation globale 27%, exonération au-delà de 15 ans).
Les déficits sont imputables sur les autres revenus dans la limité d'un plafond de 10 700 € par an.
Par contre, les frais d'acquisition de l'immeuble ne sont pas déductibles et on ne peut pas pratiquer d'amortissements.
Comme vous pouvez le constater, il faut prendre en considération la structure juridique adoptée pour l'exploitation commerciale et peser le pour et le contre de chaque formule !

Propos recueillis en mai 2007 par Laurence Piganeau

Voir aussi : Comment constituer et faire vivre une SCI ?

Pour approfondir le sujet : Mémento de la Revue Fiduciaire